聯(lián)手劉國梁打造體育產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)，攜手阿里云建智慧特色小鎮(zhèn)……從去年至今，曾經(jīng)的旅游地產(chǎn)專家雅居樂儼然成為跨界的“頭號玩家”，其背后正是雅居樂多元化轉(zhuǎn)型，以及全新產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略。
5月13日，在主題為“云上機(jī)遇”的2018網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會·哀牢山論壇上，知名專家學(xué)者共同探討了城鎮(zhèn)價值與特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)新發(fā)展，網(wǎng)易房產(chǎn)也對雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)副總裁兼產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理阮家聲進(jìn)行專訪，解讀雅居樂的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。
特色小鎮(zhèn)使命：全力推動“地產(chǎn)跨界合作”
2016年是雅居樂多元發(fā)展的新起點(diǎn)，2017年更是成立了產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心，在阮家聲看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是扮演了承接雅居樂集團(tuán)“1+N”的產(chǎn)業(yè)體系與地產(chǎn)相結(jié)合的平臺，“我們希望能夠通過一個更好的平臺，將各個產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)之間能夠結(jié)合起來?！?/p>
阮家聲表示，“把雅居樂已有的產(chǎn)業(yè)部分，以及未來準(zhǔn)備要跨界合作的部分，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的這種平臺上進(jìn)行一個有機(jī)的結(jié)合，我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就扮演了這個角色?！?/p>
目前雅居樂也定義了“3+3”產(chǎn)業(yè)格局，即以醫(yī)康養(yǎng)、文旅、體育為核心產(chǎn)業(yè)，以信息科技、新能源、新材料為輔助產(chǎn)業(yè)，全力推動“地產(chǎn)跨界合作”進(jìn)程，助力城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
在發(fā)展過程中，針對目前特色小鎮(zhèn)仍然比較簡單粗暴的現(xiàn)狀，通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個體系，雅居樂則更多的是希望能夠讓其升級、優(yōu)化，體系化、標(biāo)準(zhǔn)化以及整個經(jīng)營模式化，從而形成一個非常完善的體系。
“這一點(diǎn)是我們特色小鎮(zhèn)的一個使命！”阮家聲說道。
未來三年文旅板塊投入超500億
雅居樂一直被外界公認(rèn)的旅游地產(chǎn)專家，“文旅”也被看作是雅居的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，在雅居樂1+N體系，環(huán)保、教育、酒店也屬于“大文旅”的組成部分。
阮家聲表示，“未來我們會從大文旅慢慢聚焦到文旅特色的這種元素里面，我們會做更多的工作?！?/p>
早在2015年雅居樂就提出了文旅4.0時代概念，以啟動深度體驗(yàn)以及個性化服務(wù)為核心，打造全時、多元、智能、定制的這種產(chǎn)業(yè)文旅服務(wù)的體系。
在本屆經(jīng)濟(jì)學(xué)家年年會上，阮家聲也透露，在未來三年，雅居樂將在文旅產(chǎn)業(yè)板塊投入500億元，用于資源整合、IP樹立、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、綜合配套建設(shè)等，真正打造引領(lǐng)時代、銳意創(chuàng)新的復(fù)合型特色文旅項(xiàng)目。
目前，雅居樂已擁有了海南清水灣文體旅游產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、云南版納西雙文旅小鎮(zhèn)、騰沖原鄉(xiāng)世界旅居休閑小鎮(zhèn)及中山迪茵湖休閑生態(tài)小鎮(zhèn)?！拔覀儑L試希望滿足各類人群在文旅上的需求，能把自然跟人文結(jié)合，把我們一直說的第二人生理念啟動起來?！?/p>
阮家聲認(rèn)為，“這些項(xiàng)目雅居樂已經(jīng)踐行了在產(chǎn)業(yè)文旅4.0這種概念的一種落地，同時也孕育提升了文旅板塊這種體系，也打造了在文旅板塊的一些拳頭的產(chǎn)品，真正實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的體系。”
依靠都市圈 特色小鎮(zhèn)核心是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和升級
特色小鎮(zhèn)如何能避免淪為單純地產(chǎn)開發(fā)，避免“千鎮(zhèn)一面”？
阮家聲認(rèn)為，除了要找準(zhǔn)“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營服務(wù)商”的定位與良好的上層設(shè)計外，在選位上，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身一定是要依靠都市圈，必須要接受都市圈的輻射，要與大都市圈之間有互動、互補(bǔ)。”
此外，在選取落位的時候，還要有一個強(qiáng)資源整合的區(qū)位性，“也就是說我們選取的特色小鎮(zhèn)區(qū)位，它要在產(chǎn)業(yè)基底應(yīng)該是相對比較好的。
作為城市運(yùn)營商，雅居樂主要通過“空間規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)聚集能力、平臺打造能力、產(chǎn)業(yè)和城市運(yùn)營服務(wù)能力”這四大能力，結(jié)合城市的基底、品賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在這樣的強(qiáng)資源結(jié)合下，這樣的特色小鎮(zhèn)在未來肯定才夠成功落地。
阮家聲表示，現(xiàn)階段特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和升級，小鎮(zhèn)建設(shè)一定要有特色。
同時，“只有在政府、產(chǎn)業(yè)、城市運(yùn)營商三部分內(nèi)容統(tǒng)籌的經(jīng)營思維下，這樣的小鎮(zhèn)才是真正的特色小鎮(zhèn)。否則，在導(dǎo)入、發(fā)展的過程中，它很就可能會被經(jīng)營的邏輯，財務(wù)、經(jīng)濟(jì)平衡邏輯給打破?！?/p>
專訪實(shí)錄：
記者：去年雅居樂已經(jīng)提出了多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，特色小鎮(zhèn)這個板塊在雅居樂的多元化發(fā)展戰(zhàn)略中，扮演的是什么角色？
阮家聲：從整個雅居樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局看，過去三到五年是在承接“1+N”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，除了地產(chǎn)板塊，還包括環(huán)保、建設(shè)、教育等這樣的產(chǎn)業(yè)體系。我們希望能夠通過一個更好的平臺，將產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)之間能夠結(jié)合起來。
我個人感覺“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”在這里就扮演了這樣一個很好的角色，就是說我們在平臺建造，以及在載體創(chuàng)新方面，把我們已有的產(chǎn)業(yè)部分，以及未來準(zhǔn)備要跨界合作的部分，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的這種平臺上進(jìn)行一個有機(jī)的結(jié)合，我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就扮演了這個角色。但是這個角色我們更多的是希望能夠從體系化、標(biāo)準(zhǔn)化以及整個經(jīng)營模式化，我們能夠把它聚集好，能夠做到一個非常完善的體系。
從某種意義來說，雅居樂涉足文旅板塊，或者是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)其實(shí)已經(jīng)是比較早，大家比較熟悉的是2006年雅居樂海南清水灣這樣一個大型以文旅為主題的一個文旅休閑小鎮(zhèn)，這個規(guī)模很大，1.5萬畝的體量。也包括我們在云南騰沖，還有版納，還有我們在廣東中山迪茵湖小鎮(zhèn)等等，這些小鎮(zhèn)在過往的理解，我認(rèn)為還是比較簡單粗暴一點(diǎn)。
現(xiàn)在有了我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個體系，就能夠把原來這種基礎(chǔ)，原來比較簡單粗暴的體系，將他做升級，也叫做優(yōu)化、體系化起來。這一點(diǎn)是我們特色小鎮(zhèn)的一個使命，也是一個角色。
同時我想補(bǔ)充的一點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在過往一段時間里，也會構(gòu)建“一縱兩橫”這樣一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，依照我們提到的“3+3”產(chǎn)業(yè)體系，包括我們的文旅、康養(yǎng)、體育為核心，還有后3個智能裝備、信息科技、新能源、新材料的延伸，這個是縱向產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的一縱。
兩橫我剛才也提到了，其實(shí)我們在建造或者打造每個小鎮(zhèn)的時候，也必須要體現(xiàn)我們在支撐平臺上的一個研究體系。這要跟我們原來在定這個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程里，我們?nèi)笠?guī)劃的合一，與一個產(chǎn)業(yè)的定位是非常關(guān)鍵的。
另外一個平臺就是在每個小鎮(zhèn)，我們希望打造的不單是縱向的產(chǎn)業(yè)，還有橫向的平臺，包括我們的基建、金融、物流等等。這樣“一縱兩橫”體系化的一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模型，是我認(rèn)為我們在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該比較核心要扮演的一個角色。
記者：剛剛您也提到，雅居樂在旅游地產(chǎn)方面是專家，也是被業(yè)內(nèi)公認(rèn)的。雅居樂在未來會不會在更多的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目中，注入這種文旅的特色？
阮家聲：我相信肯定會的。文旅在各種產(chǎn)業(yè)板塊里面，是雅居樂比較有優(yōu)勢的一個板塊。我們的1+N的體系里面也有很多，包括環(huán)保、教育、酒店，這個也叫大文旅的一個組成部分。所以未來我們會從大文旅慢慢聚焦到文旅特色的這種元素里面，我們會做更多的工作。
從2015年我們就提出了文旅4.0時代概念，以啟動這種深度體驗(yàn)以及個性化服務(wù)為核心，打造全時多元智能定制的這種產(chǎn)業(yè)文旅服務(wù)的體系。
其實(shí)在過往一段時間里，在包括海南清水灣，騰沖、版納、中山這幾個已經(jīng)落地的文旅休閑小鎮(zhèn)里面，我們嘗試著希望滿足各類人群的各方面在文旅上的需求，能把自然跟人文結(jié)合，把我們一直說“第二人生”理念啟動起來。
我相信在過去一段時間里，在這些項(xiàng)目，雅居樂已經(jīng)踐行了在產(chǎn)業(yè)文旅4.0這種概念的一種落地，同時也孕育提升了文旅板塊這種體系，也打造或者是創(chuàng)造了在文旅板塊的一些拳頭的產(chǎn)品，真正實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的體系。
所以未來在文旅板塊方面，我們肯定是會不遺余力的，無論在資源整合，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，在產(chǎn)業(yè)IP的創(chuàng)造，以及基建方面等等，我們會注入更多的心血跟投資。
記者：雅居樂作為一個傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的一個典型，你覺得跟傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式相比，特色小鎮(zhèn)在建設(shè)當(dāng)中，雅居樂會怎樣尋找這種盈利點(diǎn)或者平衡，來避免淪為單純地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象？
阮家聲：這個問題我從幾點(diǎn)來說，第一我覺得首先我們要把自己的定位想得很清楚，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)是一個非常單一的，從土地買賣，設(shè)計、建造、銷售、交付這樣很直觀的，或者很直接的一個生產(chǎn)的鏈條。
但如果說到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，它必須是通過產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，當(dāng)然導(dǎo)入之前我們有一個很好的規(guī)劃，我們叫三規(guī)，再到產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，再到建設(shè)。這個過程必須要有一個上層設(shè)計，這個上層設(shè)計就是我一直所說的，我們要把自己定義成為這種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營服務(wù)商，而不是純粹的一個建造或者是純粹的銷售的一個企業(yè)，這是第一。所以從定位上我們要理解清楚。
第二個我想回應(yīng)您說怎么去找到這種平衡點(diǎn)。這種平衡點(diǎn)我覺得是基于我們在落位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這種選址上我們要有一種思考。這個思考我基于三點(diǎn)，第一點(diǎn)我覺得是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身，我們一定是要依靠我們的都市圈，都市圈的選擇是很重要的。也就是說我們選擇特色小鎮(zhèn)或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位，必須要受到這種都市圈的輻射，這種輻射應(yīng)該是我認(rèn)為是我們要有跟大都市圈之間有互動、互補(bǔ)。也就是說我們要承擔(dān)都市圈的承接功能，同時我們要主動去吸引都市發(fā)展過程當(dāng)中擴(kuò)展、擴(kuò)張的分散的需求，形成交換。我覺得這一點(diǎn)是很重要的。
第二點(diǎn)，我們在選取落位的時候，必須要有一個強(qiáng)資源整合的那種區(qū)位性，也就是說我們選取的特色小鎮(zhèn)區(qū)位，它要在產(chǎn)業(yè)基底應(yīng)該是相對比較好的。這一點(diǎn)如果選取正確的話，那我們多數(shù)城市運(yùn)營商能夠通過“空間規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)聚集能力，平臺打造能力，以及真正到后面產(chǎn)業(yè)或城市運(yùn)營服務(wù)能力”這四大能力，結(jié)合城市的基底、品賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，那我相信在這樣的強(qiáng)資源結(jié)合下，這樣的特色小鎮(zhèn)在未來肯定能夠成功落地。
最后一個我覺得一定要有共識，每一個小鎮(zhèn)我相信不可能只是一個產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商、一個產(chǎn)業(yè)甚至政府就能夠打造好的，必須三者應(yīng)該有一個整體的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展的空間理念，它必須要有一個很好的共識，甚至我們的產(chǎn)業(yè)IP，我們的城市VI，我們城市的靈魂點(diǎn)上面。
舉個例子，比如我們在打造一個以橋梁為特色的小鎮(zhèn)。如何把橋的精神、橋的智慧，橋的資本，橋的人才，這些點(diǎn)在這個小鎮(zhèn)里面通過我們的戰(zhàn)略定位，通過我們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來去把它結(jié)合起來。
究竟是想打造橋的歷史，還是橋的現(xiàn)在，還是橋的未來這些點(diǎn)上面，就是要結(jié)合三方的理念，要一起共事了以后，我們相信才能夠很好的落位。這三點(diǎn)是我認(rèn)為在怎么去平衡小鎮(zhèn)在打造過程中的這種經(jīng)濟(jì)的平衡，或者說是能可持續(xù)發(fā)展的一個很重要的抓手。
最后一點(diǎn)，您剛才說怎么避免不要淪為純房地產(chǎn)開發(fā)，剛才我提到的第一，還是我們自己的定位很清楚，第二真的要以這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、消費(fèi)升級的核心的市場需求作為驅(qū)動。
舉個例子我們的騰沖，我們的版納，當(dāng)年我們打造項(xiàng)目的時候，周邊基本沒有任何資源，沒有任何的城市功能。我們希望把它打造成一個世界級的，或者是在西部地區(qū)首屈一指的城市人生活、旅游集散的第一場所，也是高黎貢山下的第二人生這樣的一個概念。那我們怎么做得到？我們既要非常清晰的產(chǎn)業(yè)或者這個城市的定位，也真的要有用心，還有一些情懷的。
除了用心跟情懷，我覺得也離不開經(jīng)營，要有經(jīng)營的思維。也不能夠說只是以房地產(chǎn)的維度來考慮。因?yàn)槿绻麖姆康禺a(chǎn)的維度考慮的話，它肯定不能有更好的經(jīng)營思維。
因?yàn)樾℃?zhèn)的打造必須對外牽扯到三方的利益：政府、產(chǎn)業(yè)、城市運(yùn)營商，對內(nèi)我們要考慮到在小鎮(zhèn)打造肯定要考慮到什么，我們在一級基建配套的服務(wù)，我們要考慮整個的城市功能，要考慮到整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的導(dǎo)入、運(yùn)營這些方面的能力；第三是在配套方面的一些住宅、商業(yè)的部分。
只有在這三部分內(nèi)容統(tǒng)籌的經(jīng)營思維下，這樣的小鎮(zhèn)才能夠說是真正的小鎮(zhèn)。如果不是的話，它絕對不能夠成功，就是會在導(dǎo)入、發(fā)展的過程中，它很快就被這種經(jīng)營邏輯，財務(wù)以及經(jīng)濟(jì)平衡邏輯很可能就會給打破了，那就沒辦法繼續(xù)運(yùn)作下去。
最后我還是再強(qiáng)調(diào)，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級的本身，以及城市功能、城市VI、城市的IP打造，的確是我們有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)打造過程中一個很重要的一個抓手跟區(qū)別。
